練馬区の不動産を重視するポイント
現在の住まいに満足しているのなら、ずっと住み続けて20年後、30年後の値上がりを期待するのもいいでしょう。
しかし、住まいに対する不満を抱えながらの20年、30年はあまりにも長く、人生の大切な時期を不満だらけの中で過ごすのはいかがなものでしょうか。利点としては、価格が下がっている時期のほうが買い換えは有利にできるという点です。
例えば、3000万円で買った家が今売却しても2000万円にしかならないというケースでみてみましょう。この人の住宅ローンが当初は2700万円で、現在の残債が2500万円とすれば、売却後には500万円のローンだけが残ってしまいます。
こうしたケースでは、これまではほとんど買い換えできなかったのですが、今ならこの500万円分は抵当権抹消ローンを組んで補い、さらに買い換えの購入資金を借り入れることができるようになっています。金融機関によっては購入資金は全額融資してくれるケースもあります。
購入契約時の100万円、200万円程度の頭金を用意できればいいのです。これを利用して現在より一回り大きく、通勤に便利な4000万円のマンションに買い換えるとすれば、ローンの合計額は500万円＋4000万円で、合計4500万円になります。
一方、今売却損を出して売るのは忍びないので、何とか価格が上がるのを待って買い換えたいとした場合はどうでしょうか。先に触れたように5年、10年の問に購入価格が大幅に上がることは考えにくいものですが、あくまでも一つの仮定として10年後に2000万円から5割上がって3000万円になったとしてみましょう。
そうなると、住宅ローンの残債がそのとき2000万円に減っていたとすれば、手元に1000万円の資金が残ります。しかし、問題は買い換え先の物件価格です。
売却価格と同様に5割は上がっていると考えなければなりませんから、今なら4000万円で買える物件が、そのときには6000万円になっている計算です。売却後に手元に残る1000万円を頭金にしても、やはり5000万円のローンを組まなければなりません。
売却価格が高くなったとしても、結局のところ必要なローンの金額は、今買い換えるより500万円も多くなってしまいます。しかも、価格が上がるということは、金利も上がっている可能性が高く、返済負担の差は相当なものになります。
今買い換えた場合の平均金利が4パーセントで、35年返済とすれば、ボーナス返済しない場合の毎月の返済額は約20万円ですが、5000万円のローンを組むときの平均金利が5パーセントになっていれば、35年返済で約25万円の返済額になります。
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